现在贷款买房的人越来越多,但是很少有人不太了解房贷的基本常识。今天,小编总结了10个关于买房和还房贷的常识,供你参考。
1.即使还款金额相等,还款金额也会发生变化
即使是等额还款,还款金额也会发生变化;很多人认为贷款还款利率是合同约定的,为了方便选择等额还款,所以每月还款额应该是一样的。这恰恰是一种误解。其实每年的还款金额可能不一样。
住房贷款利率一般由两个因素决定:基准利率和优惠利率;
如果前一年调整了基准利率,则第二年1月也将调整每月还款额;
如果前一年调整优惠房贷利率,比如从30%调整到20%,每月还款额也会调整。
2.如何选择银行
如果有提前还贷的必要,比如有些银行同意允许20%以上的还贷就太苛刻了,所以最好选择一个没有严格要求就能还贷的银行。这个三折优惠,工行2月份才给客户享受,高利率多收了一个月;小银行一般比较快,但是需要办理信用卡等。银行之间是有区别的,需要选择好。
3.提前还款的方式和意义
方法:
一次性付款:很好理解,归还所有剩余贷款本金;
还款金额不变,期限缩短:节省利息;
期限不变,额度减少,月供压力减轻,基本不存利息;
提高还款额缩短期限:存利息最多,银行一般不做。
4.提前还款的基本流程
部分还款:先去银行预约,填写申请表,约定还款时间,存款,然后去银行办理还款;
全额还款,进入领取房产证、退保、取消抵押等流程。
5.还款方式的选择
有提前还款计划的,建议选择等额利息还款,第一个月还款最多,因为本金付的多,很省利息。如果选择等额还款,那么前两年的利息大部分都是你出的,所以提前还款意义不大。如果有双周还款等还款方式,当然会省更多利息。
6.每月还款额的计算
贷款合同中会有这个公式,即等额还款公式:
月还款额=本金×月利率×(1+月利率)还款次数/[(1+月利率)还款次数-1]
月利率=年利率÷12
有一个特例,就是1月份,如果前一年调整了基准利率,1月份还款金额怎么算。由于跨月情况,部分利率是去年的贷款利率,部分利率是今年的贷款利率。
这时候需要先根据剩余本金核定每月还款金额,按照天数分别计算利息。估计这个时候12月必须按照31天来计算。因此,调整利率将受到银行的严厉惩罚。
7.本月还款计算
本月还款利息计算:
本月利息=剩余本金×月利率
本月还本=每月还款额-本月利息
8.不要选择大月份提前还款
大月份有31天,提前还款利息按天计算,天数多算一天;
日利率=年利率÷360
但一年有365天,多几天按日付息;
还有一个问题需要提一下。例如,如果您的贷款发放日期不是还款日期,利息应在贷款发放日期和还款日期之间的日期计算。
9.抵押贷款是最有利的融资方式
合理负债有利于个人理财规划,房贷是最便宜的融资方式。当你可以获得抵押贷款时,试着使用它,这样你自己的资金就可以投入到更高的投资回报领域。个人大胆投资很重要。同时,抵押贷款可以有效降低通胀风险,参与分割他人存款。
10.利息在开始时支付
有的人20年每月还2000元,两年还5万元。其实这种理解是非常错误的。利息是刚开始还的,本金不多,基本上还2万人民币。所以要清楚的知道,所有本金都是一开始就还的。
以上是对所有贷款买房常识的介绍。需要贷款买房的朋友要注意。贷款买房前了解这些知识,有助于你获得更好的贷款。
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